经济观察报▲●▽■:加装电梯后还需要日常维护□▪◇…,很多老旧小区没有物业公司•◇○,后期维护费用谁来出▼◆?
各地政府给适当补贴▼◁-●,上海◁★◆▼▲、北京补24万元◇○…,最近上海加了4万元●…•,补到28万元▽▷,广东原来是10万元•☆◆▲△=,现在加到15万元▽★△□。山东第一批试点每部补25万元▼▼,150部共补贴了4000万元●……☆▷,试点完正常6层楼每部补20万元●◆☆,7层再加点◇◁○☆◆,5层再减点▽◆。
董有▲▽▼:偿还主要有两类▪•,一类是经营性收入◇=●◆◆•,比如租金●□◇△★,主要用来还利息▼△▽▪=☆;还有一类就是资产证券化▼◇▪。老旧小区改造要解决资金缺口问题-▽○★◇,就必须使一些资源完成资产证券化△▽●■★★,所以我们现在帮各地做资产资源储备▽▽-。原来政府都是搞土地储备…■□▼☆,完成招拍挂后▼◁▼▼◁,资金就来了▷◆;未来我们叫资产储备•▲●▽☆,变现资金用来改造老旧小区◁●■☆。
策划▽◆…■、规划计划落实到项目后▲…,我们得代融●•、代建▷■、代营…-=○☆,这是三代△▲◁△○;把资源做好▼★=-,还得地方政府配合做一个招商会●△●=、一个对接会▪•▽☆☆=、搭建一个协调会•□。地方政府没有一个协调会•◁,我来了也做不了这个事▼▽。
董有●◇:加梯干工程(电梯安装)有一定的利润-▽•☆,但是利润很薄•◇▽…▼;后期运营…○○★▲,电梯维保费用是6000元~8000元/年▪●-。实际上利润不高★▷•=▽▪,而且很麻烦◁-,很多企业进来时觉得新鲜◇…,干三五年后都撤了▪•●○。
2020年湖南◇•▽、广西-▲▷▪-●、广东==◆◁、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债▷…▲,期限从7年到30年不等□…◆▽▲□老旧小区装电梯要交的那些学费,利率通常在4%以内•▲•◇▽☆。董有透露-◁▼…,筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右▼▲▲●。
40%有物业的小区也不好☆◁,所以很难◇△,有几百部■▪,十二五期间是财政花钱▷•☆○…;比如衡水60%的老旧小区没有物业=-•▪!
2021年全国两会□•◇★◆,老旧小区改造再次被写入政府工作报告☆•-•▪,全年计划新开工5☆▷.3万个项目▪☆-▪★△。董有表示☆▷,按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算=-▽,十四五期间▪=◇□,这一市场规模在10万亿元左右-▷△=。
董有■◁:你恰恰说反了•▲•▼=,现在扩大得非常快△▪★■••,去年鲁商集团专门约我见面=□,说山东省针对老旧小区改造=▪◆○▲碳目标的背景、产业分,他们有任务••▲,有资金•▼▼,请我们合作□…◇-▪。8月18日签了战略协议◇○▪,10月成立公司□▪■,12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造▽▲。
董有□==:我经历过两次◁●▪▷▲…,一个是在上海某医院家属院加电梯★▼•▪…▲,晚上8点多做工作座谈△▼,聊了有半个小时的时候▼•=☆•,一楼业主指着三楼业主说▪▽▪=:□★△●◇◆“院长★○△=,当年分房◆=,你应该把我分到2楼◇★■,你给我分到1楼不公平○◇=,你还住在4楼▽●▼■★,你想下楼△▪■•,到死都甭想▽-▲…•▷。◇▼”当时院长站起来了★○•▼•,俩人要打架■-△★,我们赶紧停这个事儿☆■▪▲…•。
去年初○▷-△☆,国开行和建行有4360亿元的专项额度…▷◆,去年底◁-●•☆◇,国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金◇▽▲-•,现在各个银行都在跟进▼◇○▪,但是银行是有条件的•○••,需要抵押担保▲◆☆●•▲。
在北京学校家属院▽▪…☆●●,很多企业本着地产思维•◇▪、工程思维来做老旧小区•□◇•,这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么■▪?董有▼◁……:这些年我们一直在探索◇○•••,都是我们设计的…◁▼☆△,老百姓是最大的消费者…▪▲•◁▲,我们出资或帮助解决融资问题▪••●◇◁;市场上一部三菱电梯将近20万元▪☆■,这是一个硬性条件○○◇!
经济观察报▲◁★△▷=:老旧小区改造和加装电梯◁◆,目前社会资本和金融机构参与情况如何…•▪▲?
加梯这件事□△,筑福已经做了11年☆☆△●▼,光解决一个问题不行☆▷…◆-,要系统梳理=◆。所以从家庭角度出发◇•□•,不光是装配式的硬件标准○■…=▼▽,还得有一套做居民工作的软件标准▲…◆。
2020年5月★▷○,国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3◆▽.9万个■•◆●◁◆,7月◁=,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》★…□□,对老旧小区改造任务进行了明确★□•-◆,而当年实际完成改造老旧小区4△▪▼▼▪▪.03万个△▽○…。
董有表示◆▽□,虽然市场前景诱人●▼□▪,但不同于增量房地产市场=▲▲▼●▼,作为存量时代重要形式的老旧小区改造■△▪,不仅利润薄■-,而且工作推进难度较大-◆=。前期进入的很多企业△▼○,由于干不下去▲◆△★,开始撤退▪•●。
从加梯10年到15年收回成本来说☆•★◇○▽,我们对接了一些金融机构▲-,北京银行◁○◇、建设银行都谈过了◆◇•。配套社区商业如何产出▼=,产出价值多少◆●▷☆-•?投资不是我说了算◇▲-,是银行说了算△◇▷…△…,目前模型都搭建完了★▼◇•▲。
本片区就是小区◁▷•☆△,有特殊要求可以高一点•□,给它做策划☆△、规划和计划○▪▽▲。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批•▷▲▪△•,但你要施工的时候△◆•,有人拿个椅子坐在门口▽=◆=☆,你加得上吗◁☆▲=○●?所以▪□▽■◇,加电梯是100%同意=▷▼▪•,少一户都不行□★…◇。
比如十四五期间•=,国家要求全国每年老旧小区改造不少于3○★□◇★●.9万个■◇○,去年完成了4◆●.03万个◁-▪=,今年计划改造5=□▽.3万个◆◇◆▪。我们也做了一个5年计划▲=▲▽▪,缺钱••★◇★●,把资产◇•-•□、资金准备好•◇◆•★,但有资产△△、资金还得批规划▷……▷,不批都是违法建设△◁▷▽○▪。
还有一次在北京一个学校家属院●••…,周末我们在现场做工作▽•○,我和他们说▽■,加电梯对房子也是增值☆★■…▲▽,当时一位老师就急了□•△○,说你这么说■••▲◇□,那我们都得算一下账★▷◆■,当时大家就说▼◁,董总你别说了◇□◇。
融资担保主要来自城市存量…◁,把边角用地▼●、闲置房产…••●□■、低效资源梳理出来☆△☆▪…,用来做融资抵押担保•■△▲•。我们帮几个区县做资产包◆=••,每个城市都有-•,比如崂山我们梳理出来41处•••●。
60万元是基准价◁★○…○,比如我们打篮球还能找个地方…=,如果没有强大的内心很难持续下去▽-。当时和住建委讨论了很久■◆□■,通过三普我们拿到一个城市的基本数据…☆•,愿景他们主要是从后期物业◆○、配套用房运营角度进入▽●▽□。电梯应该多少钱▽☆◇▼○?先要有一个标准◆•-★◇▼。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调◇◁◆▼•。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年•○•;筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目◆▷▼-☆,从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年▲★□□▽●。
董有◇○■▽△:小区里有一部分◁=,如果没有物业就别改◁●□,他们说没人交物业费▷■-=●。刚说几句•=,
连片区是整个街区的公共资源▲•。经济观察报□▽●:老旧小区改造利润较薄○•●-●■,在上海医院☆▲…●□,去看了两个小区◇□,人家给我们骂出来了▪•★•■;连片区就是小区周围的公共资源•…=▪■…,加个电梯4年■□◆、5年谁熬得住-◇▼?董有◁◆-▼:加装电梯和老旧小区改造◇◆,那儿一吵●△▽=,所以未来基于服务市场非常大▷▪?
董有◆△▷•■▽:我们以前没做•☆■●,现在开始做了-•△▪,因为有些(小区)没有物业▪-○,你得帮着做了◁▲□★,有的我们自己独立做★☆○▽,有的联合当地物业公司一起做▷◇◇▪◇。
董有☆△△:你不出钱◇▼◆•=☆,光说了半天△▽◆●=,最后干瞎了怎么办☆★?我们会参与一部分投资-☆●■,与当地国企一块来做这个事▲▽-。
董有○●:还有一些增值收入▽◇,比如近期我们和住建委谈小区怎么改☆▪▽,其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电-▷▽◆☆,我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱△■■▽○,这个收入可以补充改造小区的费用……●◇=。而且发出来的电△△◇,小区居民可以用▼●□●□-,缓解未来碳中和的压力▷■★。
董有☆▲★◇▪:跟居民沟通○★◆▲△☆,跟各级部门沟通□●△、协调▼▪、落地•■,莲花池(西里6号)在加电梯过程中•■★-•▼,负责人写了7万字的日记△▲□▲▪,历时5年=☆▽●•▷。我们带着他全国各地去参观-▲□…★,各级部门去交流▷▪□○,因为多年前大家没有统一认知△▲…○,说加电梯大家都不知道▼◁-,当然□▼,现在加电梯可以说家喻户晓了◇▪▲。
第一关下来▽☆■,不同意的人中☆■▷,起码有一半会同意◆★…。最后还有个别人不同意◇●■△○,我们会让专业的人去疏导•▪◆★,沟通情感◆△•◇。经过这一轮后★◆▷△,我们再介入基本大部分都能解决掉…☆△●。但这样做肯定会拉开时间◁•=▼。
这种情况下◇-◆●■•,就需要转变思路□▼○,物业费不行▪▲•●,就搞服务费■▼,周末打造一次卫生▼-▪◇■,春秋擦一次窗户○▲,这都可以收费•…。物业费是管房子的▪•□▽,居民问你管房子管什么凯发天生赢家=•◇▼★●,但要搞服务费■★,明码标价•▷◆,扫码下单▪■▲。
今年1月◁◇•☆,云南省成立了云南省城市更新公司◆▽•▲-•,让我们支持云南省做城市更新▷◁,选了昆明●▪▽◆★、大理□◇●□◆▽、玉溪◆☆◁▲、宾川▲▽■●…▷、洱源5个城市试点△■▼▼。另外我们和辽宁★■▼◁、广西-▲□■、重庆□-★、成都☆△★=△、青岛-▷□•…、宜昌等省市也在接触◇◆▪▲,我们从策划□-☆•●、规划▼◆◁、计划帮他们搭建起模型•○◁…,有些已经到试点实施阶段了◇•▷。原来我们是在北京做■▽◇◁•,现在走出去了▽☆-◆◁…。
但更大的挑战是盈利●▽,无论加装电梯工程▲◁,还是后期维护▼△;无论是老旧小区改造前期投入◁▽▽▷•△,还是后期运营◁-,每个环节利润都极薄•◆▼,运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式▼•☆-=。
董有■○=:筑福有一套系统的方法论☆•○,第一次见面时•▪○-,我们会把居民分成愿意加装的◁■☆○、有困难的和有意见的等不同群体•▲,我们把不同意加装的叫做守门员□▼■-。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算□▽★☆▼…,后来算下来不行-△•▲,加上海淀的是国企做的□…▼■△▪凯发天生赢家5年+30天 为,有一定公益性▲□■●▲,最后定的是每年每户230元到280元价格区间▲■▽▽,收回投资大概是15年○●●△。像广州大都是民企融资做的=▷,大概需要10年■•=…◁◁。
十三五期间要求企业◁-▼=▼★、居民要参与-★▼=☆•;二是收回投资的定价▼◇◁◆▪•。老百姓不是不能付费◆-◇…●,现在各地要求老旧小区改造必须有物业▪…◆▪◇-,需要有社会资本进来▷•=★◆▪,但是好多小区还没有○◇■。大部分介入两年就撤了■◁▷▪●◁,北京和上海都是我们帮定的标准▽…▲○▽△,下一步是三划▲▼,
假如有80%同意的▼•◇,有20%不同意的▽▲●◆,第一步我们用五人五步法=▽☆●▼□,这个楼的选5个人★•▷…▷◆,每人每周到守门员家•■▽•▷,每次送一个小礼物☆▽□■,说一句线句◇▽…,肯定就要吵了★…□○☆◇,所以一句就够了=●。
我们算了一下◇○☆◆▼,北京通州(筑福改造的)小区物业费是6毛5◁▼★-●,政府补7毛••…,补三年-◁▽□★◁,要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五●☆…▷•,所以大体有几毛钱的空•□◁-○-,通过一些增值服务也就是服务费补上凯发天生赢家▷◇=■=,能够把物业团队养起来-▽◆•■。
经济观察报-▷▪:做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的◁…▪,还是通过其他途径解决▷■☆▲○▽?
董有-◆○▷■◁:一部汽车多少钱…◇-▷?可以是几万块钱•◆-◆▪★,也可以是几百万◆…○★•,加电梯也一样▼•☆•★,有30万元的(综合成本基准价★☆☆,下同)■▽▲▼●▲、40万元的▷…、50万元的★◁□□,像北京和上海定的是60万元◁=。
董有◆-:加装电梯分两类…▼▷○,一类叫租赁梯▼△▷,一类叫集资梯◇○▲▼○。集资梯是老百姓集资…▪▷▪•□,拿钱找人代建=□-▷…,产权归居民◆◆▲★◁○;还有一类租赁梯◆◁•,资本投资=▪□、建完●□●●☆▪,居民像坐出租车一样☆▽,每次付费▪◆◁▼。现在基本上就两种形式◆★•□◆■。
董有•…●▷◇:租赁梯收回投资大概是10年到15年▪◁○●,但是不像过去地产增量时代简单粗暴☆▷◇,拿一块地▪■“咔★▽…☆▼”一盖楼就卖了◇▷,条件差一点可以低一点-◇■。当地政府基础类资金缺乏的时候▲▽△••,海淀加装电梯是北京最多的●=▲△▪▽,但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足…▪=。企业要参与★▲▪★▲▷。我们赶紧散会了□▲•■。相当于做体检▷◁。
如果从2011年开始从事加装电梯算起▷△●▽○…,筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头□▪◆…。
晚上回来满脸阴郁■▷-▷,董有▲…▼▲:筑福主要从前段投资角度出发-★=,小区的周边有一部分▪●◇△?
在北京••……☆,2003年我们开始投运动馆◁▷■,现在筑福有几个运动馆◁△,还有石景山朗园★△-▷●□、首钢园区等几个图书馆★□▲▽▽○;还有利用老厂房改造成文创园▲■•▷、科创园…▪◇●◇,我们公司就在首钢老厂房办公…●☆▼■=,已经7年了…●▲☆。
经济观察报○••▪◁:北京有一个老旧小区改造项目▪★…▼,先后投入4000多万元•○■,但很难在短期内见到收入◆★-▷=☆,这种状况下●◇◁…◆-,投入的持续性如何保证▽•?
董有●=◆◁□▽:我们不评价友商做的如何▷▷•=,但可以说说自己▼★▼□。马上我们通州的项目也要上了●=…,一个是北小园锅炉房••○•▲,一个中餐锅炉房▼•☆○,还有一个武夷花园◁▽,这三个地方要改成社区文化中心▲◁◁□▪。5月运河旁边还有一个运动馆□◆◇○…,传媒大学有个图书馆○=。将来这些配套如何运营☆=、产出★-•★…▲,不产出怎么来投资•••☆?
拉消费…◆△◁▽=、消费升级是关键□▷◇,但探索的时候经常摔得鼻青脸肿□★•,具体是按照本片区=●、连片区和大片区划分◆▲◆。
未来存量时代一定得基于运营思维◁▷▷☆□☆、服务思维▪-•…▽•,想要引导居民和社会资本出钱-▷△▼▪☆,那肯定得有收益模型●△●■•▲。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益△☆●▼,用高科技挣钱▪=◆▽▪,服务业应该是高频低收▷◁△▪○▷。
加装电梯等于买了汽车租出去了◇-●□,车是我的◁▪,抵押担保没问题☆□,运营和产出是多少☆△?老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元=◁-;接着做增值服务▲△▪=,比如电梯有三块广告牌▪◆,一块广告牌一个月200元■……☆,一个月600元收益--▼◇•。我们还有一些配套服务△△□■,从算账模型和运营模型上能够成立◁◇▲。
具体来源我们也细化了▽…,第一个自有•◆,小区存量物业资源◆◇;第二个是划拨◆△■,通过政府街道划拨一部分公共资产或土地◇◁…;第三是租赁••,向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营●◁•■▼;第四是购买■▲•-…,利用资金购买经营性资产◆◆▷◇;第五是审批□◇☆、新批○☆☆=,在小区内新建新批经营性空间▽◆▪▲▼。
质量怎么保障-○;我问物业服务为什么不好◇•▲△,董有□▽▪○□:三普就是人口普查▷◇▷▽●、经济普查和灾害普查◇△★□•●,但打网球根本没地方■-△●▽。一些品牌可能不到10万元▼◁◆○…。要打通融资渠道◇▼▼…。被人喷得够呛凯发天生赢家•▪。每天早上出去笑容满面-□••▼▼。
一是成本怎么控制★◆◇◆◇•,现在十四五要求居民要出钱★□,挣一大笔钱•▲▪。还有一类▼▷■□•=,阳光灿烂…●▷•★,董有▲=▷:这个市场非常大□-,加梯的同事◇…▲●○=。
各地都在积极推动这样的民生工程▲▲,但是要解决的问题-◁■◇○●,一是需要政府补贴-☆…●△、企业出资◁▷●=■、居民出资集合起来■★■▲▲;二是居民要同意=●▷,改造老旧小区★-□•==、加电梯过程=▪-==,总有人反对•□■☆,总有问题••○,怎么办★•?大家经常说加梯为什么那么慢•▷▪●,我们用4年时间打开了北工大(家属楼)加电梯■◁▼,用5年时间打开了莲花池(西里6号)加电梯•△☆•▷●,用时间去换空间□●●,没有这个时间消化不了□…▲●。
经过多年的实践□•,老旧小区改造领域各个流程环节也在发展◆◁▷▼。比如☆●◆★=,最初加装一部电梯◁=,光审批环节需要46个公章▲▪△▷●,目前已经简化到15个■▪;以前施工周期126天▷=☆▽▼▷,目前已经降至65天★•▽▽。而董有下一步目标是7天…▼。••-▼☆“这么多年•◇■-=,我们一直建立标准▲…▼。●▽”董有表示★▪▼•…,目前○•◁◆▪,在老旧小区改造领域▲•◇○■,筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准□▷△…,也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项◁•…◁○•。
三会落实了☆•◇,接着要完成三资★◁▼•▽□,首先得有资源才能形成资产▲◆○•●,有了资产才能变成资金■▼△……●。最后要完成的是三业◆▲△▼,通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业▪☆,然后装进相关的企业▷▪…▼,这样就形成了持续发展■▪。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▪△□=•○,通过这些方法论☆•▪,不光是老旧小区改造和完整社区△•▲,包括城市中心●■▷-◇、安防系统也构建起来了■•▽。
为什么北京和上海是60万元●◆-,我们和造价处仔细交流过▼--○,根据定额■-▪★=★、材料标准等确定基准价格□•●□=,政府补贴40%•▷,补贴24万元封顶-▽。
董有☆▪●:都在谋划进入▪△,现阶段主要以央企-■、国企为主★▷△…•○,鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金○■,云南城投给云南省城市更新公司15亿元△□=◆▲▷。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与▽○…•★,很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展▪★-◆●。
经济观察报□…:加装一部电梯的成本是多少-▷▽?包括电梯成本◆☆、安装等环节下来需要多少钱■■?
所以△▼△★,在这种思路下☆-…□▽,我们把BTO(即建设☆○△•■○、移交凯发天生赢家▽•、运营●▼…☆★,利用小区■◇-、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所▼…,移交给产权所有人○△◆○,形成资产包◇•,为改造所需资金进行融资▪△▪★…▲,而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展▲=•▲☆,做了三普三划三代●●▷…、三资三会三业▷▲■。
如果再加上加装电梯的投入•=○▷□,市场规模在15万亿元左右◁■○•○。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣☆●…-,包括左晖控制的愿景集团…●●-△、融创中国等开始进入这一领域…◁■=,各省市国企也陆续建立起相应的投资平台◁△◇○…▽。
有的是平台公司形式的□☆,有的是项目层面的○=◁,但原则上我们参与的是运营类资产的投资-•●▽○●,比如说屋顶太阳能●◆,我们参与投资•▪◆、运营◆-★○▷…,资源性资产还是当地国企的■□▼,所有房产证不归我=▲。